河西中端出1字頭容積率地塊！南京一批好地下周開賣，會被搶嗎？
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2023年進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，南京土地市場可沒閑著。18幅涉宅地塊，將于下周四（12月14日）競拍。進(jìn)入下半年以來，南京土地頻頻被托底，為本就信心不足的市場籠罩了更多恐慌情緒。年尾的土拍能不能掀起浪花，壓力給到了河西、鼓樓濱江等較有看點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)地塊。老規(guī)矩，銳評君去實(shí)探了這些地塊，提前劇透：①河西中部再上新，去年三批次土拍中流拍的G68宅地，化身G88。這塊地與綠城G55僅隔一個(gè)綠博園，出讓面積僅有G55的五分之一，不過1字頭的容積率很吸睛；② 土地?cái)喙?年后，鼓樓濱江終于又有地賣了。G89地塊，介于桃園世紀(jì)和中海桃源里之間。這塊地最早在2021年的鼓樓土地推介會上露過面，正式拍賣則從容積率4.2的商辦混合地塊，調(diào)整為容積率2.2的二類居住用地，為鼓樓濱江新房補(bǔ)倉；③ 馬群將迎來兩幅容積率1.6的低密宅地。擺上貨架的G86、G87地塊隔一條馬高路，南側(cè)是已交付的中海鐘山印。三年前，容積率2.2的鐘山印地塊被中海搖號拿下，地價(jià)近2.3萬/㎡。如今兩幅待拍賣的宅地起拍地價(jià)還不到1.5萬/㎡，且是迷人的1字頭容積率。降地價(jià)、降容積率，能激發(fā)房企拿地欲望嗎？河西G88地塊四至：東至規(guī)劃經(jīng)二路；西至規(guī)劃經(jīng)一路；南至應(yīng)天大街；北至規(guī)劃清河街地塊性質(zhì)：R2二類居住用地容積率：1.0＜Far≤1.8出讓面積：13972.4㎡起拍總價(jià)：8.63億元起拍樓面價(jià)：34314元/㎡河西控對G88地塊應(yīng)該不陌生。去年7月，官方對河西中部西側(cè)近揚(yáng)子江大道區(qū)域的規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，G88的前身024地塊，由商辦性質(zhì)改為住宅性質(zhì)。在當(dāng)時(shí)河西中部沒什么新房供應(yīng)的背景下，這一調(diào)整是相當(dāng)炸裂的。隨后這塊地在三批次土拍中拿出來賣，但因周邊尚有部分設(shè)施搬遷未結(jié)束、附近道路尚未建成等因素，最終以沒有房企報(bào)名而流拍。時(shí)隔一年多再擺上土拍貨架，G88的不少指標(biāo)被優(yōu)化，比如容積率從2.2降為1.8；起拍總價(jià)從11.1億降至8.63億。那么相應(yīng)的，起拍地價(jià)也降了近1800元/㎡。實(shí)探來看，G88地塊與保利天悅、旭輝鉑悅金陵在同一水平線上，南側(cè)緊鄰應(yīng)天大街高架，交通便捷的同時(shí)，難免會有噪音不利因素。但南京建筑規(guī)劃新規(guī)明確了，近噪聲源的住宅外窗應(yīng)當(dāng)采取三玻兩腔等隔音降噪措施，問題不大。地塊以及周邊的土地已經(jīng)平整完，北側(cè)規(guī)劃幼兒園已經(jīng)開建。向東，能看到城市地標(biāo)金鷹世界；南側(cè)，是綠博園和綠城G55；西側(cè)，能遙望夾江，整體城市界面較為嶄新。值得注意的是，拉開河西的賣地清單，1字頭容積率的宅地鳳毛麟角，所以容積率1.8的G88低密優(yōu)勢非常突出。盡管地塊體量很小，只有綠城G55的五分之一，但在低容積率優(yōu)勢下，未來完全可以做小高層或洋房（地塊建筑高度不得小于12米、大于60米），與河西清一色的高層大平層比，辨識度出來了。另外，地塊規(guī)劃條件明確，要契合河西高品質(zhì)新城的定位，打造低能耗科技住宅，外立面須采用全干掛幕墻體系，拿地房企和產(chǎn)品品質(zhì)，可以期待一下。敲黑板，11月底南京的土地推介會上放出了上百幅地塊，但河西中、河西南幾乎沒有供應(yīng)。眼下河西的新盤儲備不少，可接下來的拿地機(jī)會不多，有意向的房企不妨沖一下G88。今年，河西的偉星長江之歌、中建G42、中海G53、綠城G55均搖號成交。待拍賣的G88有點(diǎn)像“全村的希望”，能否把下周的土拍氣氛帶動起來，就看它了。鼓樓濱江G89地塊四至：東至姜家園路；西至熱河南路；北至察哈爾路；南至規(guī)劃道路地塊性質(zhì)：R2二類居住用地容積率：1.0＜Far≤2.2出讓面積：16695.37㎡起拍總價(jià)：10.5億元起拍樓面價(jià)：28587元/㎡時(shí)隔兩年多，鼓樓濱江終于有宅地賣了。G89所在的區(qū)域，以成熟住區(qū)為主。北側(cè)不遠(yuǎn)處是已交付的桃園世紀(jì)，南側(cè)不遠(yuǎn)則是中海桃源里，東側(cè)是鋒尚國際。與地塊親密值更高的姜家圩等是有些年頭的低密老小區(qū)。目前，區(qū)域內(nèi)有地鐵9號線在建，白云亭站與G89地塊的直線距離還不到200米。加上地塊周邊有察哈爾路、姜家圩路等主干道覆蓋，未來交通出行非常便捷。實(shí)探時(shí)，銳評君發(fā)現(xiàn)地塊內(nèi)部現(xiàn)存的簡易活動房上，寫著同力建設(shè)的字樣。地塊“缺掉”的西北角，現(xiàn)狀為運(yùn)政大廈和停車場。整體來看，地塊較為規(guī)整，開發(fā)難度小。地塊周邊的自然風(fēng)光一流，距離護(hù)城河、小桃園等不遠(yuǎn)。走遠(yuǎn)些，可以領(lǐng)略濱江風(fēng)光帶、閱江樓等的景色。這塊地曾在2021年亮相鼓樓土地推介會，當(dāng)時(shí)為容積率4.2的商辦混合用地。如今，用地性質(zhì)被調(diào)整為R2二類居住用地，容積率為2.2，起拍樓面價(jià)28587元/㎡，較兩年前金基拿下的G109（皓樾所在地塊），地價(jià)至少要高3200元/㎡。劃重點(diǎn)，地塊規(guī)劃條件明確了，東北角明城墻建設(shè)控制地帶以外100米范圍內(nèi)的建筑高度不得超過18米，且整體住宅建筑不得低于四層。銳評君推測，未來G89可與桃園世紀(jì)一樣，東側(cè)規(guī)劃部分低密洋房。由于幾乎沒有新房供應(yīng)，即使河西南、南站等核心板塊二手房價(jià)出現(xiàn)明顯的跳水，G89周邊的次新房價(jià)格卻相對堅(jiān)挺。桃園世紀(jì)惠園以仁恒桃園世紀(jì)為例，去年下半年起，小區(qū)陸續(xù)有二手房掛牌，高峰時(shí)成交單價(jià)超6.8萬/㎡。今年，小區(qū)多個(gè)組團(tuán)的二手房，成交單價(jià)均能穩(wěn)定在6萬/㎡以上，走出獨(dú)立行情。G89的補(bǔ)倉將為區(qū)域新房供應(yīng)解渴，大概率不愁賣。會吸引房企們競價(jià)嗎？拭目以待。馬群G86、G87G86地塊四至：東至規(guī)劃公交場站用地；南至規(guī)劃獅子壩東路；西至馬高路；北至滬寧高速連接線地塊性質(zhì)：R2二類居住用地容積率：1.0＜Far≤1.6出讓面積：9706.22㎡起拍總價(jià)：2.32億元起拍樓面價(jià)：14939元/㎡G87地塊四至：東至馬高路；南至規(guī)劃獅子壩西路；西至百水河；北至現(xiàn)狀地塊性質(zhì)：R2二類居住用地容積率：1.0＜Far≤1.6出讓面積：76949.84㎡起拍總價(jià)：18.4億元起拍樓面價(jià)：14945元/㎡中海鐘山印收官后，馬群再補(bǔ)倉兩幅宅地。這兩幅宅地一大一小，大體量的G87在鐘山印的北側(cè)，迷你地塊G86則在鐘山印的東北方向。與區(qū)域內(nèi)主打高層的鐘山印、潤棲府不同，G86、G87容積率為1.6，低密優(yōu)勢突出。起拍樓面價(jià)均不到1.5萬/㎡，如果底價(jià)成交，地價(jià)將比鐘山印的低近8000元/㎡。地塊容積率、地價(jià)均有明顯下降，會不會激發(fā)主流房企拿地的欲望？目前，G86、G87所在的區(qū)域配套相對成熟，滬蓉高速、寧句城際百水橋站、紫金小學(xué)等已經(jīng)兌現(xiàn)，距離馬群地鐵站以及招商花園城等也不遠(yuǎn)。G87以南的鐘山印，于今年5月底整體交付，并提前一個(gè)月進(jìn)行業(yè)主預(yù)交付參觀，是棲霞區(qū)罕見的交付零投訴樓盤。與兩塊地隔一條滬蓉高速，是已交付多年的世茂招商語山、鐘山美廬、鐘山晶典等小區(qū)。世茂招商語山主打剛需小戶型，目前二手房成交價(jià)在3.2-3.5萬/㎡；低密的鐘山美廬，去年曾有一套近400㎡的別墅以1750萬總價(jià)成交，單價(jià)逼近4.5萬/㎡。
